Con deliberazione del 24 luglio 2009 la Giunta comunale della Città di Torino ha dato il via al programma di cartolarizzazione immobiliare da tempo ipotizzato ed individuato come unico possibile rimedio per risollevare il bilancio dell’Amministrazione comunale ancora oggi fortemente colpito dai pesanti investimenti risalenti al periodo olimpico.

La predetta operazione, in linea con precedenti e con la disciplina che regolamenta la materia (D.L. 25 settembre 2001, n. 351), originariamente (deliberazione del Consiglio comunale del 24 luglio 2009) prevedeva la costituzione di una società di cartolarizzazione immobiliare a responsabilità limitata (la “Cartolarizzazione Città di Torino”), avente come unico socio il Comune di Torino, la quale avrebbe provveduto ad acquistare 11 beni immobili appartenenti alla Città mediante l’assunzione di finanziamenti di provenienza da un soggetto terzo.

Con successive delibere il Comune è andato delineando con maggiore precisione i termini di tale intervento modificando taluni elementi essenziali dello stesso e destando, per tale ragione, non poche perplessità.

1) In particolare si può osservare, anzitutto, come con la delibera del Consiglio comunale del 19 ottobre 2009 la durata della società, precedentemente fissata al 31 dicembre 2016, sia stata prolungata fino al 31 dicembre 2025. Tale determinazione non può che essere valutata come una presa di coscienza da parte della stessa Amministrazione comunale delle difficoltà pratiche che caratterizzano l’operazione e che si delineeranno all’atto della futura vendita degli immobili. Non è, dunque, di certo rassicurante riscontrare scarsa fiducia nella pronta definizione dell’intero intervento da parte degli stessi promotori dell’intera operazione.

2) I medesimi dubbi sorgono in relazione alla mutata scelta del Comune di Torino di procedere non mediante la costituzione o la promozione di una apposita società di cartolarizzazione, così come inizialmente prospettato e come previsto dalla normativa di riferimento (art. 2 DL 351/2001), ma per mezzo dell’acquisto di una società già costituita, provvedendo successivamente a tutti gli adattamenti necessari per adeguare lo statuto alle caratteristiche richieste. La predetta determinazione pare dettata pressoché esclusivamente dalla premura derivante dalla necessità della Civica Amministrazione di procedere alla cartolarizzazione immobiliare entro lo scorso anno, piuttosto che da reali ragioni di opportunità.

3) Al di là di tali elementi di discordanza con le originarie intenzioni dell’Amministrazione comunale, procedendo all’analisi dell’operazione di cartolarizzazione così come nel concreto si è venuta a delineare ed è in corso di attuazione, si ravvisano non pochi ulteriori elementi di ambiguità, quanto meno sotto il profilo della trasparenza.

E precisamente:

– si evidenzia, anzitutto, come la scelta dell’Amministratore unico della Società di cartolarizzazione -figura che, garantiva l’immediato avvio dell’operazione di cartolarizzazione e che svolgeva le attività di gestione societaria per un periodo indicativo pari a 6 mesi nelle more dell’individuazione e nomina degli organi di governo- sia avvenuta in esito a procedura negoziata mediante “gara ufficiosa”, non garantendo, pertanto, la necessaria trasparenza nella fase della selezione.

– Ulteriori ed ancor più gravi perplessità sorgono in relazione alla procedura mediante la quale si è provveduto all’individuazione del soggetto finanziatore. Tale selezione è, infatti, avvenuta per effetto di una procedura negoziata intrapresa con la società Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo (B.I.I.S.), la quale non aveva provveduto a presentare la necessaria offerta impegnativa per il finanziamento dell’operazione entro il termine all’uopo fissato (e precisamente entro il 15 dicembre 2009). Di qui la palmare violazione dei fondamentali principi inerenti il procedimento ad evidenza pubblica.

– Pare, inoltre, quantomeno singolare che la stessa società il giorno immediatamente successivo alla predetta scadenza (il 16 dicembre 2009) abbia poi espresso il proprio rammarico per non aver potuto presentare l’offerta nel termine previsto a causa della complessità dell’operazione… manifestando, altresì, la volontà di valutare soluzioni alternative.

– Si aggiunga che proprio sulla base di tali diverse soluzioni, mediante successiva procedura negoziata, il Comune ha accettato l’offerta di finanziamento avanzata dalla B.I.I.S.

– Si evidenzia, inoltre, come nuovi approfondimenti tra le parti abbiano modificato ulteriormente le condizioni di finanziamento già accettate in occasione della delibera del 29 dicembre 2009, portando inspiegabilmente ad eliminare, al fine di poter stipulare il contratto di finanziamento, le condizioni sospensive originariamente previste in riferimento ai contratti preliminari di compravendita degli immobili n. 2, 7, 8, 9 e 11.  

4) Si rileva, infine, che l’aver disposto, da parte del Comune di Torino, l’immediato trasferimento della proprietà di alcuni degli immobili oggetto dell’operazione di cartolarizzazione mediante la stipula di un contratto definitivo di alienazione (deliberazione della Giunta comunale del 29 dicembre 2009 n. 0909770/066) ha comportato ulteriori esborsi per le casse comunali.

Ci si riferisce, in particolare, all’immobile individuato con il n. 10, e, dunque, il Compendio immobiliare sito in corso Spezia 14/ via Bizzozzero 20-28, il quale è attualmente utilizzato quale sede della scuola di Polizia Municipale e in parte destinato al Settore Archivi della Città di Torino.

Ebbene, la necessità di occupare ancora per tutto il 2010 i predetti locali per gli scopi sopra descritti, ha portato l’Amministrazione comunale a riconoscere a titolo di canone locatizio l’importo complessivo pari ad Euro 201.600,00, il cui impegno di spesa è già stato disposto con determinazione dirigenziale del 28 dicembre 2009, n. 1079.

In sostanza, si evince che la Città di Torino si è obbligata a corrispondere un canone di locazione per un bene immobile già alienato a sé stesso.

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Sulla scorta delle predette osservazioni, avendo ben presenti le ragioni che hanno spinto l’attuale Amministrazione comunale ad attuare un intervento di tali dimensioni, si ritiene che le modalità e le tempistiche seguite non siano state tali da garantire piena tutela al bene pubblico e all’interesse generale.

Nello specifico, non può essere condivisa una politica che per far fronte alle sole esigenze di risanamento del bilancio si affidi alla continua vendita di immobili, i quali pacificamente costituiscono un insostituibile risorsa per la Città e per la sua identità.

A tal proposito, si osserva come l’istituto della cartolarizzazione sia stato introdotto dal legislatore senz’altro con lo scopo di creare delle risorse finanziarie in precedenza immobilizzate, ma non certo per sacrificare e svendere cespiti immobiliari di rilevo non potendo l’attività medesima prescindere dall’elemento fondamentale della valorizzazione del patrimonio immobiliare stesso, anche a seguito della cessione.

Le dismissioni, pertanto, non possono essere intese con il solo obiettivo di fare affluire risorse, dovendo, invece determinare fin ab origine una decisione sulla destinazione d’uso dei beni alienati.

Solo seguendo tale diversa impostazione, che non risulta essere stata perseguita dalla Città di Torino per le ragioni anzidette, le dismissioni possono assurgere ad un valido strumento per il governo del territorio, materia per la quale la Costituzione affida un ruolo di primo piano alle Regioni, oltre che agli enti locali.

 

Avv. Paolo Cisa di Grésy